01 Oct El retorno de la construcción
Promoción en Valdebebas (Madrid). / SANTI BURGOS
El sector de la construcción inició la recuperación en el segundo trimestre de 2014, aunque en el conjunto del pasado año todavía retrocedió en un 1,5% sobre el anterior, según la Contabilidad Nacional Trimestral del INE. En 2015 registrará un aumento significativo, a la vista de la intensidad del aumento interanual del empleo en construcción obtenido en la Encuesta de Población Activa (EPA) del primer trimestre (12,6%), así como por el crecimiento de los afiliados a la Seguridad Social en abril de 2015 respecto al mismo mes del año anterior (5,8%).
Durante el primer trimestre de 2015, según la Contabilidad Nacional, el crecimiento intertrimestral de la construcción (1,5%, superior al del PIB, que fue del 0,9%) fue muy superior en la no residencial (2,4%) que en la de viviendas (0,1%). La mayor presencia de nuevas viviendas y el empuje del resto del sector (edificación no residencial y obra civil, restantes componentes básicos del mismo, según la Contabilidad Nacional de España), explican la variación positiva que va a registrar en 2015. Tras de la recuperación en la construcción de nuevas viviendas está el aumento de las ventas, impulsadas por el mayor acceso al crédito para compra de viviendas y para nuevas promociones, junto a los bajos tipos de interés.
El mercado de vivienda está siendo apoyado por las compras efectuadas por inversores. Detrás del aumento de «otras construcciones» está el mayor ritmo de realización de nuevas infraestructuras, situación reforzada en un año electoral como 2015.
Perspectivas del sector
El sector de la construcción y sus componentes, en especial la vivienda, suelen registrar fluctuaciones acusadas, superiores a las del resto de la economía. Los retrocesos sufridos por el sector en la pasada recesión fueron de un alcance negativo demoledor para la economía española. Todo apunta ahora a que, una vez cambiado el ciclo, la construcción pase de nuevo a ser un componente de la demanda con importantes crecimientos.
Un dato a tener en cuenta es que el programa de aportación de liquidez del Banco Central Europeo (BCE) a los bancos, diseñado para impedir la deflación en la Eurozona, impulsará la financiación crediticia en general. La construcción de nuevas viviendas había caído desde las casi 900.000 viviendas de 2006 hasta una media anual de 35.000 en 2013-2014. No es necesario que la construcción de nuevas viviendas alcance un nivel muy elevado para que la inversión en el subsector de la vivienda pase a experimentar crecimientos intensos durante algunos años, siempre que lo permita la demanda de vivienda, aunque se arranca de niveles muy reducidos de nueva construcción…
El componente residencial de la construcción tiene, pues, recorrido garantizado para algún tiempo aunque el ritmo será muy inferior al de la etapa de la burbuja. En cambio, el comportamiento de la construcción no residencial dependerá bastante de la obra pública licitada, esto es, de los recursos públicos destinados al sector, a la vista de la fuerte incidencia de la obra civil en el segmento de la construcción no residencial.
El sector de la construcción vio descender su peso en el PIB desde el 21,1% de 2007 hasta el 9,6% en 2014. Una participación «normal» oscilaría entre el 10% y el 15%, aunque lo importante no es tanto lograr una cierta presencia del sector en la economía, sino que es conveniente que crezca más siempre que ello sirva para hacer frente a las necesidades reales de alojamiento e infraestructura de la economía española.
¿Riesgos de nuevas burbujas?
El índice de precios de vivienda del INE, obtenido a partir de los precios declarados en las escrituras de compraventa ante notario -el más riguroso de los indicadores de precios disponibles- llegó a descender en un 37,3% desde 2007 hasta el primer trimestre de 2014. Desde esta fecha hasta el primer trimestre de 2015 el índice en cuestión ha crecido un 1,5%.
En el componente residencial de la construcción siempre hay riesgos en España de que se produzcan excesos en la obra construida y que tengan lugar aumentos importantes de precios en el suelo y en la vivienda.
Desde 2012 los Fondos de Inversión, más o menos «buitre», han aterrizado en España a la búsqueda de gangas, cosa que era previsible y que le vendrá bien a Sareb, el «banco malo», para quitarse peso de encima. A dicha presencia de inversores, ávida de inmuebles prime en las capitales y también en zonas de sol y playa, se le unen las compras de hogares extranjeros (el 17% de las compras en 2014), con los ingleses siempre a la cabeza, y también los inversores españoles. Estos últimos miran más al ladrillo porque obtienen retribuciones miserables por los depósitos tradicionales y con frecuencia no entienden bien cómo funcionan las colocaciones en fondos de inversión.
Los datos de 2013-15 señalan que cerca del50% de las ventas de viviendas se hacen sin préstamos hipotecarios acompañantes, sino que se realizan al contado, lo que confirma la fuerte presencia de inversores entre los adquirentes. Como ya se ha indicado, entre marzo de 2015 y septiembre de 2016 el BCE aportará importantes cantidades de liquidez a los bancos, recursos que acabaran dirigiéndose a la compra de activos, como la bolsa, inmuebles no residenciales y viviendas.
Las enseñanzas de las crisis se olvidan pronto, funciona la «miopía del desastre» y los ayuntamientos siguen con avidez los ingresos derivados de la nueva promoción, a los que se les une el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) posterior a la construcción. Los bancos están volviendo a financiar compras de suelo a promotores afines o a filiales. En la nueva financiación la relación préstamo/valor supera el 100% con frecuencia y no se sabe muy bien de qué va la nueva autoridad supervisora, el BCE.
Todo apunta, pues, a que la historia se repite, aunque con menos intensidad que en la década prodigiosa 1997-2007, pues los nuevos empleos no permiten acceder más que a viviendas de alquiler y con muchos problemas. Se trataría de una burbuja de inversores, de corta vida y vuelo, ligada a lo que ahora se denomina «la ciudad de los ricos». Dicha evolución exacerbaría el coste de acceso a la vivienda y encarecería el suelo en cuantas ciudades aparezca la posibilidad de ganancias especulativas. La industria tendrá que seguir esperando y a la política de vivienda ya se la echa en falta.
Julio Rodríguez López es miembro de Economistas Frente a la Crisis